Entrevista exclusiva de Punta del Este Internacional a Fernando de Nuñez y Lugones, vicepresidente ejecutivo de One Sotheby’s International Realty, empresa líder del mercado en el área del Real Estate de lujo, fundada en diciembre de 2008. A continuación, algunas importantes consideraciones sobre los principales atractivos de Miami…
1. ¿ Cuál es el posicionamiento estratégico de la ciudad de Miami a nivel internacional en la actualidad?
El gran crecimiento de la oferta cultural, gastronómica y de entretenimiento continúa atrayendo más turismo y más negocios a la ciudad. Las cadenas hoteleras más reconocidas también han desembarcado agresivamente en la ciudad, gracias a que en la actualidad es el segundo mercado hotelero más atractivo a nivel nacional. A mediano plazo genera un crecimiento demográfico y corporativo muy significativo. Las inversiones en los principales pilares de infraestructura, tales como el aeropuerto, el puerto, redes viales, ferroviarias y conectividad de Internet, sientan las bases de un crecimiento sostenido a largo plazo, donde cada vez más se suman nuevas industrias al abanico de actividades de la ciudad, tales como, por ejemplo el nuevo distrito tecnológico que se está desarrollando en el sector oeste del Downtown. El turismo, finanzas, comercio exterior, desarrollo inmobiliario, aviación, industria marítima, educación, salud, servicios múltiples, etc. continúan siendo la base principal de empleo en la ciudad. Arte, cultura y gastronomía son sectores de alto crecimiento en la actualidad. Es por eso que hemos visto una mejora en el ranking internacional de ciudades desarrollado por Knight Frank, dónde los individuos de altos recursos seleccionan donde preferirían radicarse; Miami ha pasado de estar en la posición N° 29 a la N° 6. Nuestra expectativa es que se encuentre entre las principales 5 ciudades. Quizás lo más interesante es que de las diez principales ciudades, Miami cuenta con el precio más accesible de todas, ofreciendo un estilo de vida único.
2. ¿Qué tiene Miami que atrae a un público tan diverso?
Lo primero que hay que entender es que hay muchas Miamis dentro de Miami. Por ejemplo, Key Biscayne es ideal para familias y tiene una alta demanda por el público latinoamericano. Coral Gables es un público más local y establecido. Miami Beach les resulta muy atractivo a los compradores de New York, Boston, etc… Otras regiones como Ft. Lauderdale, Sunny Isles, Bal Harbor, Midtown, Design District, etc… ofrecen estilos de vida totalmente distintos. Los compradores definen sus estilos de vida basados en sus preferencias. Hay quienes prefieren estar cerca de la playa. Para otros es más importante tener acceso a una marina, golf, tenis, shopping, restaurantes, etc. Hay veces que me sorprende cómo muchos turistas se limitan a ciertas partes de la ciudad y repiten sus hábitos de visita en lugar de explorar áreas nuevas, porque justamente lo que me parece más atractivo de Miami es su diversidad.
3. ¿ Cómo afectó la apreciación del dólar al mercado inmobiliario de Miami?.
El 2015 ha sido un año de transición, no sólo a nivel cambiario sino también político. Las recientes elecciones en Argentina y Venezuela denotan claramente aires de cambio. La devaluación de las principales monedas de América latina contra el dólar ha frenado un poco la absorción de unidades en Miami, debido a una menor capacidad de compra por parte de los compradores internacionales. Sin embargo, esta situación es temporal dado que muchos compradores se acostumbran al nuevo tipo de cambio y llegan a la conclusión que las probabilidades de que continúen las devaluaciones son muy altas, sobre todo mientras que los precios de los commodities se encuentran deprimidos y así terminan decidiendo diversificar sus posiciones e invertir en una moneda dura y en una economía, como la estadounidense, que está atravesando un buen momento relativo. La última crisis financiera del 2008-2010 ha generado un gran cambio en la composición de las carteras de inversión a nivel mundial, donde los activos físicos han sido los grandes ganadores, sobre todo los bienes inmuebles. Por otro lado, la demanda en Miami es muy diversificada y estamos viendo un crecimiento muy significativo de los compradores locales y del noreste de los EEUU.
4. Para usted, ¿qué áreas de Miami tienen mayor potencial de crecimiento?
El vector de expansión inmobiliaria está claramente definido hacia el norte. El corredor urbano fue expandiéndose de Brickell/Downtown hacia las áreas Edgewater, Midtown, Design District y más recientemente el MIMO District. Sobre el Atlántico, ocurre lo mismo, el crecimiento fue hacia el norte desde South Beach, Miami Beach, Surfside, Bal Harbor y en la actualidad el área de mayor desarrollo se concentra en Sunny Isles. La última fase de expansión ya alcanza a Ft. Lauderdale donde vemos un claro potencial de apreciación. Otras áreas son muy interesantes, dado que también existe un vector de crecimiento hacia el oeste, como en Doral o Sunrise.
5. Se habla mucho de la llegada de compradores de Asia a Miami. ¿Es verdad?
Si. Todavía no es tan visible porque en promedio Asia representa sólo el 3 o el 4 por ciento de las ventas, pero esta participación está creciendo rápidamente. Ya hemos visto el desembarco de algunos gigantes asiáticos, como Swire Properties de Hong Kong que están culminando la primera fase de Brickell City Centre, el proyecto de uso mixto más impactante que se está construyendo en la ciudad. Genting Group de Malasia está en la fase preliminar de desarrollo de Miami World Resort y CCCC de China continental quienes han adquirido importantes terrenos con vistas a futuros desarrollos. Por otro lado, la expansión del canal de Panamá es clave para comprender la futura llegada de compañías asiáticas a Miami, ya que su puerto de aguas profundas será el más cercano a Asia en la costa este de los EEUU. También la llegada de vuelos directos desde Asia está cada vez más cerca de concretarse lo cual va a permitir que Miami esté entre los cuatro destinos destinos más importantes para adquirir propiedades en los EEUU. Lo mismo ocurre con la llegada de los vuelos directos desde Qatar y Turquía.
6. ¿Ud. piensa que el alza de precios es sostenible, o se ha alcanzado a un techo?
Se ha hablado mucho en la prensa sobre una potencial sobreoferta en el mercado sobre todo en el área de Brickell y Downtown. Sin embargo, existe en primer lugar un desconocimiento profundo de las estadísticas reales. Existen proyectos que ya se han entregado, otros en construcción, otros en proceso de ventas y otros que simplemente están planeados. La baja de absorción debido a las devaluaciones contra el dólar, a mi criterio, es muy positiva para el mercado, dado que va a postergar nuevos lanzamientos, dispersando la oferta en el tiempo para que se acomode a los nuevos ritmos de la demanda. Por eso si se analiza los datos en detalle, la oferta aparente no es la oferta real. Por otro lado, estamos viendo que el nivel de escasez de los terrenos, principalmente frente al agua, es cada vez más aguda. La primera consecuencia de este proceso es el desdoblamiento del mercado, donde el comportamiento de las propiedades frente al agua y aquellas del corredor urbano es muy diferente. Las propiedades sobre el agua hoy cuestan tres veces más que aquellas en el corredor urbano, mientras que hace casi una década esta proporción era de sólo 2 a 1. Por último, existe un efecto de externalidad positiva que a un horizonte del 2020 y más allá el mercado inmobiliario va a tener un gran repunte, ya que los grandes proyectos de infraestructura, culturales y de entretenimiento van a estar terminados. La ciudad se está transformando y redefiniendo y cada vez más la brecha de precios con sus comparables a nivel internacionales se irá reduciendo.
7. ¿ Con qué mercado le parece a usted que se puede comparar Miami?
En los últimos años tuve la oportunidad de viajar a varias ciudades de Asia, dentro de ellas, Hong Kong y Singapur que son las dos con precios más elevados por metro cuadrado de todo el continente y me sorprendió la similitud con Miami. Ambas cuentas con un puerto, aeropuerto y plaza financieras que dominan una sub-región. Ambas cuentan con un muy elevado porcentaje de expatriados; condiciones favorables impositivas; y por último ambas tienen una limitación geográfica en su expansión. La única diferencia con Miami, es que esta última es muy joven, pero las tasas de crecimiento y su expansión la posicionan como una gran metrópolis del futuro en el contexto geopolítico internacional. Para que haya una valorización de precios tiene que haber un crecimiento del turismo (para fomentar las segundas residencias), crecimiento demográfico y crecimiento de empleo y su calidad. Esto es exactamente lo que está ocurriendo en Miami. Mis expectativas de apreciación a mediano y largo plazo son sumamente favorables.
8. ¿ Como definiría usted “estilo de vida”?
Es difícil definirlo. Para mí los estilos de vida pueden ser definidos por metros lineales sobre el océano, número de campos de golf, cantidad de canchas de tenis, número de marinas y restaurantes de lujo por habitante. En todos estos parámetros Miami se encuentra sumamente bien posicionado. También es importante señalar la cantidad de meses en los cuales uno puede disfrutar de la temperatura del mar. California es muy atractivo, pero la temperatura del agua disminuye mucho la usabilidad. Por eso creo que Miami es muy especial. La diversidad cultural de Miami es única, ya que su población es la más cosmopolita del país con un 51 por ciento de la misma proveniente de otras nacionalidades.
9. ¿Cuál es la estrategia de One Sotheby’s International?
La compañía se concentra en el mercado de lujo que es menos susceptible a los ciclos económicos, dado a la elasticidad del precio más bajo. El objetivo es evitar representar proyectos de muchas unidades y valores nominales bajos donde se concentra una alta participación de inversores dado que esto tiende a afectar los precios de la propiedad en el futuro. One Sotheby’s es líder de mercado en el segmento de ultra lujo donde el precio promedio de las unidades alcanza los cinco millones de dólares. Por eso, en One Sotheby’s nos sentimos muy cómodos con la calidad del portafolio que representamos.
10. ¿Cómo se compone el portafolio de One Sotheby’s?
El portafolio alcanza 20 proyectos que comercializamos de forma exclusiva y se encuentra en distintas etapas de desarrollo. En total representa unos 4 mil millones de dólares en inventario, y el promedio de venta por unidad asciende a los 1,6 millones de dólares. El mismo está muy diversificado geográficamente, dado que el objetivo es representar el mejor proyecto de cada área, con la excepción de Miami Beach donde el objetivo es ser el líder del mercado. Los proyectos donde contamos con la mayor participación de compradores internacionales son: Turnberry Ocean Club (Sunny Isles), Brickell City Centre, 1000 Museum (Downtown), Ritz Carlton Residences Miami Beach y Metropica (Broward).
One Sotheby’s International Realty
Fernando de Nuñez y Lugones
Executive Vice President
Development Division
fdn@onesothebysrealty.com
