Antes de trazar calles, leer el paisaje: Carlos “Chino” Marasco y la nueva vida en los barrios cerrados de Punta del Este
Por Marisol Nicoletti y Nicolás Tarallo
Cordial y de trato coloquial, Carlos “Chino” Marasco recorre un predio como quien lee un mapa vivo: ve suelos, memorias, pendientes, vegetación y futuro. Con una trayectoria pionera en el desarrollo de barrios cerrados en Punta del Este, y elegido durante años por inversores de primera línea y por inversores de fuerte presencia regional para acompañar proyectos de gran escala, Marasco describe un trabajo que va mucho más allá de abrir calles. En esta conversación en movimiento, explica cómo cambiaron los fraccionamientos desde los años 90 hasta hoy, por qué el formato se consolidó como respuesta a una nueva demanda de vida cotidiana y de qué modo un proyecto serio empieza antes de la obra y continúa mucho después de terminada.
Primero, el paisaje: leer antes de intervenir
Hay lugares que no se dejan explicar desde un escritorio. Hay que recorrerlos. Mirarlos. Escuchar cómo cruje la arena bajo las ruedas, cómo se mueven los árboles con el viento, cómo cambia la vegetación de un tramo al otro. En ese desplazamiento —entre dunas, bosque y memoria de antiguas canteras— aparece una de las ideas centrales que atraviesan la conversación con Marasco: antes de proyectar, hay que identificar el ambiente.
No como una frase de ocasión, sino como un método.
Porque no es lo mismo trabajar sobre una pradera que sobre una franja costera; no es lo mismo una zona con forestación introducida que un sector de flora nativa; no es lo mismo un suelo intacto que un terreno ya alterado por usos anteriores. Para Marasco, esa lectura inicial define todo lo demás: qué se conserva, qué se corrige, qué se puede hacer y qué no conviene tocar.
Y ahí, antes de hablar de calles o lotes, la nota ya encuentra su verdadero tema: cómo se transforma un territorio sin olvidar que ya tenía una historia.
Flora y fauna: cuando el cuidado deja de ser discurso
En tiempos en que muchas palabras se usan como decoración, Marasco baja la cuestión ambiental a decisiones concretas. Lo que dice no se queda en “hay que cuidar”. Se convierte en reglas.
Una de las más claras aparece en el reglamento de copropiedad: la vegetación existente se procura conservar en la mayor medida posible. Eso significa que un propietario no puede llegar, despejar un lote porque no le gustan los árboles y empezar de cero. Si necesita retirar ejemplares para implantar una vivienda, debe justificarlo y pedir autorización. Se habilita lo indispensable; no el arrasamiento por comodidad.
La diferencia es importante. No se trata de impedir construir, sino de ordenar la intervención.
A eso se suma otro criterio: la reposición. Si se retiran árboles, se plantea una compensación con especies definidas. Y ahí entra una discusión más fina, cada vez más presente en la costa: no toda planta ornamental es ambientalmente adecuada. Algunas especies pueden resultar invasoras o poco compatibles con una mirada de conservación del ecosistema local. Por eso, el paisajismo deja de ser solo una cuestión de gusto y pasa a ser también una cuestión de criterio.
El jardín, en este tipo de desarrollos, ya no es una isla privada desconectada del resto. Forma parte de una trama común.
El borde también habla: seguridad y circulación de fauna
Otro detalle revelador aparece en el modo de pensar el perímetro. Marasco no describe el alambrado como una fortaleza, sino como una línea de demarcación y disuasión: un límite claro, sin necesidad de convertir el borde en una agresión.
Ese enfoque importa porque dice mucho sobre la filosofía del proyecto. No se trata de negar la seguridad —que hoy es una demanda real y decisiva—, sino de evitar que toda solución derive en una estética de encierro extremo.
Incluso en ese punto, introduce una idea poco habitual: dejar sectores que permitan el paso de fauna pequeña. Parece un gesto menor, pero no lo es. Supone reconocer que el desarrollo se inserta en un territorio vivo y que el diseño del perímetro también puede contemplar esa continuidad.
En otras palabras: hasta el alambrado puede expresar una forma de mirar el lugar.
Una formación distinta para un oficio complejo
Marasco no se presenta como un constructor en el sentido clásico, ni como un inversor, ni como el dueño de los proyectos. Su recorrido viene de otro lado: formación agronómica, vínculo con la naturaleza, y una especialización posterior en desarrollo inmobiliario que le permitió traducir esa sensibilidad territorial a una práctica de coordinación técnica.
Argentino, nacido en Hurlingham, llegó a Uruguay en los años 90 con una tarea concreta: evaluar qué hacer con grandes extensiones de tierra. Y ahí aparece una de sus primeras intuiciones, que con el tiempo se volvería decisiva: muchos de esos suelos tenían menos valor agropecuario que valor turístico y residencial.
La frase parece simple. Pero detrás de ella había una lectura de época.
Los años 90: cuando Punta del Este todavía vivía de otra manera
Para entender el cambio, Marasco mira primero hacia Argentina. Allí, recuerda, los countries habían comenzado como residencias de fin de semana y luego, con mejores accesos y otra movilidad, pasaron a alojar vida permanente.
En Punta del Este, en cambio, la lógica todavía era otra. Jardines abiertos, casas sin grandes cierres, una relación distinta con el espacio y una percepción de seguridad que no había instalado todavía la necesidad del “barrio cerrado” como respuesta cotidiana.
Ese contraste es importante porque evita una lectura simplista: el formato no se importó como una copia. Tuvo que encontrar su razón local.
Y al comienzo, esa razón no era solo la seguridad.
El Quijote: una nueva ecuación para vivir mejor
En el relato de Marasco, El Quijote aparece como caso de referencia no por épica publicitaria, sino porque permitió ensayar una fórmula distinta: lotes amplios, áreas comunes, servicios y una organización capaz de reducir costos individuales de mantenimiento.
La idea, en términos prácticos, era ofrecer espacio y calidad de vida sin trasladar toda la carga a cada propietario. Menos aislamiento doméstico, más estructura compartida. Menos improvisación, más sistema.
Esa fue una de las claves del cambio: el barrio cerrado no empezó a consolidarse solamente como perímetro, sino como modelo de organización del habitar.
Cuando la seguridad se volvió necesidad
Con el tiempo, el contexto cambió. Hacia fines de los 90 y el entorno del 2000, la seguridad pasó a ocupar un lugar central en la decisión residencial. Y el formato encontró una demanda que ya no era de nicho.
Marasco lo sintetiza con una imagen de una claridad casi infantil —y por eso mismo poderosa—: chicos andando en bicicleta y dejando la bicicleta en la puerta de la casa.
Esa escena condensa una nostalgia y una búsqueda. No habla de lujo; habla de rutina. De una vida barrial que muchas familias sienten perdida en grandes ciudades o en barrios abiertos de la región.
En ese sentido, el barrio cerrado dejó de ser solo una tipología inmobiliaria para convertirse en una respuesta social a una forma de vivir deseada.
Antes de la ley y después de la ley
Como suele ocurrir en procesos de transformación urbana, el mercado avanzó antes de que la norma alcanzara a ordenar todo. Marasco recuerda una etapa de soluciones jurídicas transitorias, adaptaciones y estructuras pensadas para cubrir un vacío legal que todavía no tenía una herramienta específica para estos desarrollos.
Ese escenario cambió con la Ley 17.292 (2001), que dio marco a las urbanizaciones bajo propiedad horizontal y permitió una secuencia más clara para proyectar, comercializar, ejecutar y reglamentar.
La importancia de ese punto no es menor. Porque cuando la norma se ajusta a la realidad, no solo se ordena la venta: se ordena el funcionamiento futuro.
Qué hace, en verdad, un director de proyecto
Una parte muy valiosa de la conversación aparece cuando Marasco describe su rol con precisión. No habla desde el protagonismo absoluto ni desde el lugar del dueño. Habla desde la coordinación.
Su tarea, explica, consiste en articular etapas y profesionales: la lectura del predio, la planificación, el armado técnico, las compatibilidades entre disciplinas, los procesos de aprobación, la secuencia jurídica, la infraestructura y, más tarde, la puesta en marcha.
Es un trabajo menos visible que una renderización o una obra terminada, pero decisivo. Una especie de dirección de orquesta donde cada instrumento —ingeniería, agrimensura, agua, energía, reglamentos, administración— debe entrar a tiempo para que el conjunto no se desordene.
Y hay algo más: su función también incluye criterio. Proponer, insistir, advertir. A veces acompañar decisiones con las que no coincide del todo; otras, marcar un límite si considera que se compromete algo importante.
Esa parte también forma parte del oficio.
Ver además: Bureau de Punta del Este: del sol y la playa al encuentro e innovación
