Antes de trazar calles, leer el paisaje: Carlos “Chino” Marasco y la nueva vida en los barrios cerrados de Punta del Este
Por Marisol Nicoletti y Nicolás Tarallo
Acostumbrado a leer el territorio antes de transformarlo, Carlos “Chino” Marasco observa cada predio como un sistema vivo, donde el suelo, las pendientes, la vegetación y la historia anticipan lo que puede venir. Con una trayectoria pionera en el desarrollo de barrios cerrados en Punta del Este, y elegido durante años por inversores de primera línea y de fuerte presencia regional para acompañar proyectos de gran escala, Marasco describe un trabajo que va mucho más allá de abrir calles. En esta conversación en movimiento, explica cómo cambiaron los fraccionamientos desde los años 90 hasta hoy, por qué el formato se consolidó como respuesta a una nueva demanda de vida cotidiana y de qué modo un proyecto serio empieza antes de la obra y continúa mucho después de terminada.
Carlos “Chino” Marasco es Ingeniero Agrónomo con formación en Máster en Desarrollo Inmobiliario y lleva tantos años caminando campos que aprendió a escuchar lo que el suelo dice antes de que lo conviertan en proyecto. Fue pionero en la expansión de los barrios cerrados en Punta del Este y, cada vez que habla de un emprendimiento, vuelve al mismo punto de partida: el paisaje, la memoria del lugar, el modo en que la vida futura dependerá de esa primera lectura.
Primero, el paisaje: leer antes de intervenir
Hay lugares que no se dejan explicar desde un escritorio. Hay que recorrerlos. Mirarlos. Escuchar cómo cruje la arena bajo las ruedas, cómo se mueven los árboles con el viento, cómo cambia la vegetación de un tramo al otro. En ese desplazamiento —entre dunas, bosque y memoria de antiguas canteras— aparece una idea que atraviesa toda la conversación: antes de proyectar, hay que identificar el ambiente.
No como consigna, sino como método. No es igual trabajar sobre una pradera que sobre la costa; no es igual una zona con forestación introducida que un sector de flora nativa; no es igual un terreno intacto que uno alterado por usos anteriores. Para Marasco, esa lectura inicial determina lo demás: qué se preserva, qué se corrige, qué conviene potenciar, qué es mejor no tocar.
Y ahí, antes de hablar de trazados y lotes, la nota encuentra su tema verdadero: transformar un territorio sin borrar la historia que ya traía.
Flora y fauna: cuando el cuidado se vuelve regla
En tiempos en que la palabra “sustentable” se usa como adorno, Marasco baja la discusión a decisiones concretas. El enfoque ambiental, explica, se sostiene cuando se convierte en norma.
Una de esas reglas aparece en el reglamento de copropiedad: conservar la vegetación existente en la mayor medida posible. En la práctica, eso significa que un propietario no puede “limpiar” un lote por gusto. Si necesita retirar ejemplares para implantar una vivienda, debe justificarlo y pedir autorización. Se habilita lo indispensable; no el arrasamiento por comodidad.
A la vez, se incorpora un criterio de reposición con especies definidas. Y allí surge una distinción que ordena el debate: no toda planta ornamental es adecuada. Algunas pueden ser invasoras o poco compatibles con el ecosistema local. El jardín, en un conjunto de estas características, deja de ser una isla: forma parte de una trama compartida.
El borde como mensaje: seguridad sin interrumpir el entorno
Otro aspecto revelador aparece en el modo de pensar el perímetro. Marasco no lo describe como una fortaleza, sino como un límite disuasivo: marca hasta dónde llega el ámbito privado sin convertir el borde en una agresión.
Ese enfoque importa porque habla de una filosofía. La seguridad —hoy una demanda concreta— no obliga necesariamente a una estética de encierro extremo. Incluso, en ciertos tramos, se prevén condiciones para permitir el paso de fauna pequeña por la parte baja del cerco. El gesto parece menor, pero no lo es: reconoce que el desarrollo se inserta en un sistema vivo y que cerrar no debería significar cortar del todo.
Una formación distinta para un oficio complejo
Marasco no se presenta como dueño ni como inversor. Habla desde un rol de coordinación, construido a partir de una base menos habitual en este rubro: la agronomía. Su formación, sumada a una especialización en desarrollo inmobiliario, le dio una manera particular de mirar el proceso: primero el suelo, luego el proyecto.
Argentino, nacido en Hurlingham, llegó a Uruguay en los años 90 convocado para evaluar qué hacer con grandes extensiones de tierra. Su diagnóstico fue directo: en muchos casos, el valor no era agropecuario; era turístico y residencial. La frase suena simple, pero en ese momento implicaba ver el futuro donde otros veían solo campo.
Los años 90: cuando Punta del Este todavía vivía de otra manera
Para explicar la evolución del fenómeno, Marasco recuerda el antecedente argentino: los countries nacieron como segunda residencia y luego, con mejores accesos y cambios de hábitos, pasaron a alojar vida permanente.
En Punta del Este el clima cultural era diferente. Predominaban jardines abiertos, casas sin grandes cierres y una percepción de seguridad que todavía no convertía el “encierro” en un argumento central. Esa diferencia es clave: el formato no llegó como copia. Tuvo que adaptarse a una identidad local.
Una ecuación que cambió el mapa
En ese proceso de transformación-adaptación, surgió un caso que funcionó como punto de inflexión. Allá por el año 2000, éste no se concebía como un desarrollo más, sino que era el ensayo de una fórmula distinta: lotes amplios, áreas comunes bien pensadas, servicios integrados y una organización que permitía reducir costos individuales de mantenimiento sin resignar calidad.
La propuesta no descansaba únicamente en el perímetro ni en la idea de seguridad. Se sostenía en un modelo de vida: más espacio, estructura compartida, prestaciones claras y una sensación de orden que empezaba a adquirir valor propio. Allí, el barrio cerrado dejaba de ser solo un formato inmobiliario para convertirse en una forma de habitar.
Cuando la seguridad se volvió necesidad
Con el tiempo, el contexto cambió. Hacia fines de los 90 y el entorno del 2000, la seguridad pasó al centro de la decisión residencial. Y el producto encontró una demanda que ya no era de nicho.
Marasco lo resume con una imagen contundente: chicos andando en bicicleta y dejando la bicicleta en la puerta de la casa. No habla de lujo; habla de rutina. De una vida barrial que muchas familias sienten perdida en metrópolis o en áreas abiertas de la región.
La norma alcanza al mercado
Como en tantos procesos urbanos, la realidad avanzó antes que la regulación. Marasco recuerda una etapa de soluciones jurídicas provisorias y estructuras adaptadas para cubrir un vacío.
Ese escenario cambió con la Ley 17.292 (2001), que dio marco a urbanizaciones bajo propiedad horizontal y permitió ordenar mejor el camino: proyectar, comercializar, ejecutar, reglamentar. Cuando la norma se ajusta a la realidad, no solo se ordena la venta: también se anticipa el funcionamiento futuro.
El labor de un director de proyecto: coordinar lo que no se ve
Una de las partes más valiosas de la conversación aparece cuando Marasco explica su trabajo con precisión. Su tarea consiste en articular etapas y profesionales: lectura del predio, planificación, compatibilidades técnicas, procesos de aprobación, secuencia jurídica, infraestructura y, más tarde, la puesta en marcha.
Es un oficio menos visible que el render o la foto aérea, pero decisivo. Una dirección de orquesta donde cada instrumento —agua, energía, reglamentos, administración— debe entrar a tiempo para que el conjunto no se desordene.
Y hay algo más: criterio. Proponer, insistir, advertir. A veces acompañar decisiones con las que no coincide; otras, marcar un límite si considera que se compromete algo importante.
Antes de la obra: el desarrollo como proceso
Abrir calles es una etapa, no el comienzo absoluto. Antes hay diagnóstico, encuadre, permisos, instrumentos, compatibilidades y equipos.
No todos los terrenos parten de la misma condición. Algunos ya están en zona urbana; otros requieren pasos previos para transformarse. En esa instancia, el trabajo se parece menos a una construcción y más a una operación de inteligencia territorial: leer, ordenar, justificar, secuenciar. Es el resultado del trabajo en equipo de agrimensores, arquitectos, ingenieros, técnicos y lo más importante el factor humano, empleados de mantenimiento, vigilancia, limpieza, todos muchas veces trabajando desde las sombras, pero el resultado se ve en el día a día. Ese tramo rara vez se ve, pero sostiene todo lo demás.
Infraestructura: lo tangible de una cadena larga
Cuando llega la ejecución, el proceso se vuelve concreto: caminería, drenajes, redes, energía, saneamiento. Pero incluso ahí, detrás de lo visible, persiste un sistema de decisiones, pliegos, presupuestos, adjudicaciones y coordinación.
Marasco señala además un cambio de escala: con el crecimiento del mercado en Maldonado y Punta del Este, el sector se profesionalizó. Lo que antes podía resolverse de manera artesanal hoy se organiza con más especialización y experiencia acumulada.
Del plano proyecto al plano definitivo: el camino a la escritura
Marasco distingue con claridad dos momentos. La aprobación inicial del plano proyecto permite avanzar con compromisos de compraventa, en una lógica comparable a la venta “en pozo”. Sin embargo, eso no equivale a una urbanización plenamente consolidada.
Para llegar a la instancia final hay que completar la infraestructura comprometida, obtener aprobaciones técnicas, cumplir validaciones municipales y recién entonces avanzar hacia el sellado del plano definitivo, su inscripción y la escritura.
En síntesis: vender un proyecto y poner en marcha una comunidad son dos momentos distintos.
Cuando termina la obra y empieza la vida
Una vez listas las redes y los accesos, todavía falta diseñar cómo se vive.
Administración, expensas, mantenimiento, reglamentos, convivencia, amenities, personal, protocolos, proveedores, operación diaria. Todo eso debe pensarse mientras el proceso avanza, no después.
Marasco insiste en esa dimensión menos visible y más decisiva: un conjunto no se define solo por cómo se construye, sino por cómo funciona. No alcanza con terminar un gimnasio; hay que prever quién lo mantiene. No basta con instalar un sistema; hay que anticipar su gestión.
Amenities con sentido: diseñar para el año real, no para la foto
Los espacios comunes no deberían definirse por moda ni por impulso, sino por una pregunta decisiva: ¿cómo se va a vivir ahí? No es igual un conjunto pensado para la temporada que uno con vocación de residencia estable, y resulta clave estimar —aunque sea como proyección— qué proporción de uso tendrá cada modalidad. De esa respuesta depende el diseño: si los ambientes se conciben solo para el verano o si deben sostenerse también en invierno, con otra escala, otro ritmo y otra necesidad de abrigo.
Marasco lo plantea desde la experiencia: a veces los proyectos quedan sobredimensionados —salones que en julio se sienten vacíos— y otras veces resultan insuficientes —áreas comunes exigidas al máximo en enero—. Por eso insiste en ajustar tamaño, disposición y atmósfera: prever sectores más contenidos para los meses fríos, ámbitos acogedores cuando la comunidad es pequeña y, al mismo tiempo, capacidad de expansión cuando crece el movimiento.
Ese cálculo no es solo arquitectónico: es social. Hay que comprender quiénes van a habitar el lugar. Si el público es familiar, se piensa en niños, sí, pero también en un grupo que suele quedar fuera del tablero: los adolescentes. Muchos proyectos separan área infantil y sector adulto, pero olvidan a quienes ya no son chicos y todavía no son grandes. Y, sin embargo, necesitan un lugar propio: un punto de encuentro, un espacio seguro para reunirse sin invadir ni ser expulsados.
Lo mismo ocurre con el deporte y el bienestar. Tenis y fútbol aparecen como clásicos, pero el desafío real está en lo posterior: cuidado, control, seguridad y operación. Un gimnasio liberado, sin supervisión, puede ser un riesgo. Una piscina sin protocolos no es solo un placer: es una responsabilidad. Equipamiento y zonas húmedas exigen reglas claras y alguien que responda.
El club house entra en ese mismo capítulo: su escala, su uso, la posibilidad o no de concesionar servicios en temporada, la atención cotidiana. Pero Marasco agrega un punto que suele quedar en segundo plano, aunque sostiene todo lo demás: los espacios de trabajo para quienes mantienen el lugar. Un proyecto puede pensar con detalle el confort del propietario y, sin embargo, olvidar la vida práctica del equipo que sostiene la operación: área de mantenimiento, vestuarios, comedor, baños, un sitio para calentar o refrigerar comida, guardar abrigo y cambiarse antes de volver.
También entra la logística: si el conjunto está lejos de un centro urbano, si existe transporte público para el personal o si cada trabajador dependerá de su vehículo. Un equipo estable implica prever circulación y estacionamientos. Y si hay servicios estacionales —restaurant, cocina, atención— y parte del equipo llega desde fuera, aparece otra variable silenciosa: dónde duerme esa gente, cómo se aloja, qué condiciones mínimas se garantizan. A veces, prever un espacio de apoyo no es un exceso: es diseño responsable.
En definitiva, los amenities no son un listado; son una manera de imaginar la vida. Y en ese punto Marasco vuelve a su idea madre: un barrio cerrado se construye con obra y con reglas, sí, pero también con una comprensión fina del uso, de la escala humana y de quienes lo habitan… y de quienes lo hacen funcionar.
Por qué este formato se expandió
Al mirar el presente, Marasco propone una lectura que combina historia y experiencia. Esta tipología se consolidó porque responde a una demanda concreta, no solo a una oportunidad comercial.
La seguridad es parte de la explicación, sí. También lo es el deseo de una rutina más ordenada, una infancia más libre dentro de ciertos límites, una convivencia más previsible y una vida doméstica menos expuesta al desgaste de otros contextos urbanos.
Por eso, cuando se pregunta si hay demasiada oferta, su respuesta no es categórica. Es prudente. Recuerda otros momentos en que el mercado parecía saturado y, sin embargo, terminó absorbiendo gran parte de esa producción.
Un destino con otro pulso
En su diagnóstico, también hay una transformación del público. Ya no se trata solo del visitante clásico de temporada. Se perciben otros perfiles, otras costumbres, otras permanencias. Cambian los idiomas que se escuchan, cambian los horarios, cambian los hábitos de consumo.
Y cambia, sobre todo, una idea que durante años fue promesa y hoy se volvió experiencia concreta para muchas personas: vivir en Punta del Este todo el año.
La pandemia aceleró ese proceso. El trabajo remoto, la posibilidad de sostener actividad profesional desde otro lugar, el descubrimiento de servicios fuera de temporada, la oferta de colegios, gastronomía y vida social más estable empujaron una mutación residencial que probablemente ya estaba en marcha, pero encontró entonces una velocidad inesperada.
En ese nuevo escenario, las urbanizaciones cerradas —como los edificios y otras formas de residencia— dejaron de responder solo al verano. Empezaron a formar parte de una vida anual.
Un mercado local, un pulso global
Marasco no habla del futuro con triunfalismo. Sabe que Punta del Este y Uruguay tienen atributos poderosos, pero también entiende que este mercado no se explica únicamente desde adentro. Las variables regionales y globales, las crisis, los cambios geopolíticos, los movimientos de capital y los temores del mundo influyen de manera directa.
Por eso su pronóstico es prudente y, a la vez, optimista bajo condiciones: si no hay shocks fuertes, la tendencia puede sostenerse; si los hay en otros lugares, el destino puede reforzar su carácter de resguardo.
Mucho más que trazar calles
Tal vez esa sea, finalmente, la mejor manera de leer todo lo que Marasco describe. Y quizá también la mejor forma de entender por qué tantos lo reconocen, con afecto, simplemente como el Chino.
Hacer un country —o un barrio cerrado, como se lo nombre— no es dividir tierra y abrir caminos. Es trabajar con un territorio que ya existe, con flora y fauna que exigen criterio, con normas que ordenan, con equipos que coordinan, con infraestructura que debe funcionar y con una vida futura que hay que imaginar antes de que llegue.
Por eso, detrás de cada trazado, hay una trama más compleja: legal, técnica, ambiental, operativa y humana.
Y en esa trama se juega algo que Punta del Este conoce cada vez mejor: construir un lugar para vivir no es solo levantar una obra, sino hacer posible una forma de vida.
Ver además: Bureau de Punta del Este: del sol y la playa al encuentro e innovación
